美国幅员辽阔，交通四通八达，土地成本低廉，商业地产价值和土地价值完全是两个概念，商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值，土地上面如果没有商业，单凭土地的价值而言，会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同，其价值可以差数倍。
美国商业主要有这么几个类型：综合商业体、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、出租住宅等等类。
商业地产和民用居住型地产是非常不同，民用住宅地产的价值，主要是和周围的民用地产相同类型进行比价，在根据具体物业的条件评估价格，地产价值的高低和所在区域和整体经济相关；当商业地产价值完全是从投资回报 (The Income Approach) 的角度定价，所以出租物业的净租金 (Net Income) 非常重要，它往往是评估地产价值的核心元素。
在美国，商业地产通常按照 Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投资回报率 NOI (The Ration of New Operation Income) 来计算商业地产价值。通常出租回报率 (Cap Rate) 通常在4% 到9%之间（这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业，也有一些小型的购物中心，回报可以达到12%或更多，但信用、可持续运营水平都不稳定）。
这里我们先简单举一个零售类商业地产项目例子，如果物业的租户是星巴克咖啡连锁店，签约营业面积为1650平尺，每月支付租金为8.000美元，一年是96.000美元，平均每尺的租金是这样计算的，用年租金96,000美元/出租面积1650平尺（这里的每尺租金计算只包含物业建筑物实际使用面积，不包含停车场、园艺等其他占地面积），最后是租金是58.2美元/平方尺/年；租期通常为十年（很多其他商业项目是十五年或二十年），外加两次五年的续约，每次续约租金向上浮动8%或10%。
像星巴克这样的国家级租客 (National Tenant)，我们也称他们为信用租客 (Credit Tenant)，说明企业品牌的质量和信用级别很高；这样的租户一般来说都是由星巴克总部签订一个担保租约，由这家总公司来担保租约的执行，即便店面由于各种原因提前关闭或重新选址搬离，总部也会如期支付租约期间的所有承诺的费用，这种租约非常复杂，租户对地点各种条件审核非常严格，企业决定在这个位置开店是经过严格的评估后决定的，这样的租约风险低、稳定、市场价值高。
如果我们按照目前星巴克在商业地产中公认的投资回报率 Cap Rate 4.5%来计算，年租金96, 000美元/Cap Rate 4.5%，目前市场估值约为213万美元。但租约长短，所剩年限，租约类型，是NN还是NNN类型，都是价格变动的和银行评估贷款的依据。（如果是NNN的租约，意味业主不需要付税务、保险、管理等开支，这些都由租户负责；NN的租约，意味着业主不需负责税务和保险，但屋顶和建筑结构问题等需要业主来负责）
购物中心其实也是一个道理，除了地理位置的评估，整个购物中心由哪些品牌组合、签订的是什么样的租约，都会直接影响物业在市场中的商业价值。
商业地产是一项基于物业的一项商业投资行为，投资的回报至关重要通过投资商业地产，大致可以有这几种受益方式：
Positive Cash Flow：正向投资回报收益，投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为Passive Income， 所谓的被动收益，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，被动收取租金就好，但很多业主忽略物业项目的运营，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以要定时评估物业项目的运营情况。
Using Leverage to Multiply Asset Value：使用杠杆式达到资产倍增效应，贷款公司倾向给有实力的企业租户签订的租约地产物业贷款，业主可以从贷款机构获得高至七成八成的贷款，随着租金的上调，业主可以进行从新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高质量的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以是资产价值倍增。
Hedge on Inflation：抗通胀避险，很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升。
Maximizing Tax Benefits：有效的避税，持有商业地产有很多成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。
Asset Value Appreciation：价值递增，物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，从与其他行业比较的历史记录来看，美国商业地产的价值稳定上行是备受投资者推崇。
